Derecho registral

Derecho Registral
El Derecho Registral, para llevarse a cabo necesita de un órgano específico que es el Registro de la Propiedad. El Derecho Registral es el conjunto de normas que regula la publicidad sobre el estado jurídico de los inmuebles. En este conjunto de normas estarían los principios y reglas que determinan qué derechos son susceptibles de inscripción, los presupuestos necesarios para que se lleve a cabo y el valor del derecho inscrito.

Cabe precisar que en el Registro también se inscriben, a modo de excepción, ciertos derechos personales como el de arrendamiento (en determinados casos), o el de retorno.

El Derecho Registral es una especialidad del Derecho Civil ya que cuenta con una legislación diferenciada, un ámbito específico, y una jurisdicción propia.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Como institución jurídica, es aquel organismo destinado a fortalecer la seguridad en el tráfico inmobiliario mediante la publicación del estado jurídico de los inmuebles. Como oficina, es el organismo estatal cuyo objeto es la constancia y publicidad de la propiedad inmueble. Y como conjunto de libros, es la reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada oficina del Registro, donde se plasman los asientos correspondientes a los actos registrables.

El origen del Registro de la Propiedad era mitigar los riesgos y fraudes de los contratos inmobiliarios plasmando la información en sus libros. Esto ha evolucionado a los fines fundamentales del Registro de la Propiedad actuales, que son el asegurar la propiedad del inmueble, el proteger el tráfico jurídico inmobiliario, fomentar el crédito territorial y el efectuar la publicidad informativa y el ofrecer la posibilidad cierta de conocer el contenido de sus libros, es decir, la realidad jurídica publicada de los inmuebles.

Los principios fundamentales que rigen el sistema registral inmobiliario son los criterios básicos que conforman el sistema de publicidad jurídica inmobiliaria, es decir, las reglas generales de la legislación hipotecaria española. No tienen rango de principios generales del derecho, no son reglas de valor universal, si no que son normas cambiantes y variables. Así, podemos decir que son:

  • El principio de inscripción: éste se plasma en los asientos específicos que se practican en el Registro y que constatan la existencia de un cambio jurídico-real.
  • El principio de legitimación: se presume la exactitud del Registro que refleja fielmente la realidad, mientras no se declare su inexactitud.
  • El principio de fe pública registral: vinculado al de legitimación, se protege al tercero que adquiera a título oneroso confiando en la exactitud del Registro.
  • El principio de inoponibilidad: los títulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén anotados en el Registro, no perjudican a tercero.
  • El principio de prioridad: los derechos reales sobre un inmueble pueden ser varios, y son clasificables y graduables en orden a su preferencia dependiendo de la fecha de ingreso en el Registro.
  • El principio de tracto sucesivo: el acto que se inscriba ha de derivar del último titular inscrito.
  • El principio de especialidad: es la necesidad de que se identifique el inmueble sobre el que han de recaer las sucesivas inscripciones.
  • El principio de rogación: la inscripción se inicia a instancia de parte y este principio determina la voluntariedad de la inscripción.
  • El principio de legalidad: éste implica la necesidad de documentación pública para poder inscribir y el control que ejerce el registrador en cuanto al fondo y forma del título presentado.
  • Y el principio de publicidad: facilita el efectivo conocimiento de la información de los asientos de un Registro.
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